为规范新建物业交接活动，减少开发建设遗留问题引发物业矛盾纠纷，保障业主合法权益，根据国务院、住建部、省、市关于物业承接查验的法规规章规定，按照局党委会相关安排，我们起草了《湘潭市新建物业承接查验暂行办法》。
（一）背景依据
一是符合国省政策。国省市多次对承接查验作出重要部署。2003年公布、2007年修订的国务院《物业管理条例》，2011年施行的住建部《物业承接查验办法》及2019年施行的《湖南省物业管理条例》、2021年4月1日实施的《湘潭市实施<湖南省物业管理条例>办法》均对承接查验作出明确规定，要求建设单位在物业交付使用前，与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。未经查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。这些法规规章的落实要求我们依据国省市政策框架，结合湘潭实际情况，制定具体实施政策，加快承接查验工作的落地执行。
二是群众强烈期盼。由开发建设遗留问题导致的物业管理纠纷较多。而遗留问题多的重要原因之一就是新建物业在交付前未实施规范的承接查验，导致开发建设方面的问题未能在业主入伙前及时发现并完善，等到后期使用时才暴露出来，开发企业和物业企业、业主之间责任边界不清，处理难度很大。承接查验涉及千家万户的切实利益，社会各界也对此高度关注，亟待通过制定具体办法回应群众关切，规范各方行为，从源头上减少开发遗留问题，让老百姓住的安心舒心。
三是现实工作需要。《湘潭市实施<湖南省物业管理条例>办法》（湘潭市人民政府4号令）实施以后，我市物业管理工作进入到更加注重法制化、规范化、标准化的新阶段，其中对承接查验工作提出了更明确的要求。鉴于承接查验工作是一个系统工程，涉及面广，统筹推进难度大，亟待出台细化量化、针对性强、落地可行、体现湘潭特色的具体政策，以统一工作思路、明晰查验条件和程序，明确职责边界，指导、督促和规范县市区（园区）物业承接查验工作的开展。
（二）目标任务
深入贯彻落实国省决策部署，规范新建物业交接活动，减少开发建设遗留问题引发物业矛盾纠纷，保障业主合法权益，促进物业行业持续稳定健康发展。
（三）主要内容
《办法》系列文件由一个主办法和5个附件组成。其中主办法共4章30条，包括总则、承接查验的条件和程序、承接查验的实施、监督管理；附件包括1协议4张表：承接查验协议、承接查验备案表、资料移交清单、查验记录表、交接记录表5个示范文本。
第一是明确管理机构及职责分工。对市、区物业管理主管部门在物业承接查验活动中的职责进行了细分。市管宏观，区管具体。市级是宏观层面的指导监督，负责政策制定、检查督导；各县市区（园区）物业管理主管部门负责对本区域内具体承接查验活动实施监督，包括参加查验，开展备案，处理投诉等。街道（乡镇）、社区居（村）民委员会配合做好具体物业承接查验活动的监督工作。
第二是明确物业承接查验的条件。一是房屋建筑本体。建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门验收证明，并报建设主管部门备案；二是供水、排水、供电、供气、通信光纤、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，水电气已安装独立计量表具；三是道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；四是电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书文件；五是教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。
第三是明确承接查验的程序。在切实维护广大业主合法权益的前提下，尽量简化流程。包括组建承接查验小组；确定物业承接查验方案；移交有关资料；现场查验共用部位、共用设施设备；确认现场查验结果，签订物业承接查验协议；整改和复验；办理物业交接手续等七个流程。
第四是明确承接查验具体实施。首先规定了【前期准备】建设单位在组织竣工验收时，需通知前期物业服务企业参加，双方共同开展初步查验，为物业承接查验工作进行前期准备。并对成立查验小组、制定查验方案、移交资料、现场查验、整改和复查、签订查验协议、物业交接每一个流程的时间节点、参与人员、工作内容、工作要求等进行了详细规定。并通过一个协议四张表：承接查验协议、承接查验备案表（后附资料移交表、现场查验记录表、物业交接表），对承接查验的核心内容进行统一和规范。
第五是明确各方责任。着重对建设单位、物业企业交接时、交接后的责任义务、行政处罚进行了明确规定。进一步约束物业交接的两个主体行为，保障承接查验工作顺利开展。
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责任分工 |
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建设单位（未履行相关责任，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担责任。） |
严格按照国家、省、市有关规定进行资料移交、现场查验、复验和物业移交； |
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物业交接后，按照物业承接查验协议的约定，及时整改物业共用部位、共用设施设备存在的问题； |
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物业交接后，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任（督促施工单位维修）； |
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物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，及时修复； |
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保修期限和保修范围内的维修、更新、改造工程竣工后，建设单位应当组织验收。涉及结构安全的，建设单位还应当报当地建设行政主管部门备案； |
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建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的，双方应当签订书面委托协议，明确委托事项，并在物业管理区域予以公示； |
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其他。 |
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物业服务企业 |
严格按照国家、省、市有关规定进行资料承接、现场查验、复验和物业承接； |
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物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任； |
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物业自交接之日起，前期物业服务企业应当全面履行法律法规规定、前期物业服务合同约定以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任； |
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根据建设单位的委托提供保修服务； |
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其他。 |
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专营单位 |
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 |
（四）涉及范围
各县市区人民政府，湘潭高新区、经开区管委会，各县市区（园区）物业管理主管部门（机构），街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会，房地产开发、物业服务企业，相关专营单位。
（五）执行标准
按照国省对物业承接查验部署及2011年施行的住建部《物业承接查验办法》及2019年施行的《湖南省物业管理条例》、2021年4月1日实施的《湘潭市实施<湖南省物业管理条例>办法》等相关政策执行。
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