一、湘潭市市区集体建设用地基准地价

（一）制订背景

2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，文件指出要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，正式从中央层面开启了我国农村土地制度改革的大幕。2015年2月27日，全国人大常委会通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，标志着“三块地”改革试点进入实质性的实施阶段。农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度这“三块地”改革相互依存，需要同步推进。做好了集体经营性建设用地入市改革，将为另两块地的改革带来强大的外部推动力量。集体经营性建设用地入市，意味着农村集体经营性建设用地可以同国有建设用地一样直接进入土地市场进行市场化的有偿使用，真正实现同城镇国有建设用地的统一市场、同地同权。

根据《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）、《转发<国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知>的通知》（湘国土资办发[2017]163号）、《关于转发<自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知>的通知》（湘自然资办发〔2019〕77号）的要求，各县市国土资源部门要按照《通知》要求，有条件和有市场需求的地方，省（区、市）国土资源主管部门应抓紧研究部署开展集体土地基准地价制订工作。

2020年1月1日，新的《土地管理法》施行。明确“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”

制订实施集体建设用地基准地价，有利于完善自然资源政府公示价格体系，有利于充分发挥政府的控制和导向作用，引导构建城乡统一的建设用地市场，有利于集体经营性建设用地入市工作的开展。

（二）集体建设用地基准地价定义

集体建设用地基准地价定义：对平均开发利用条件下，不同级别或不同均值地域的集体建设用地，按商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日设定年期内土地权利的区域平均价格。

（三）成果主要内容

1.评估范围

根据市自然资源管理部门的监管服务需求，本次湘潭市市区集体建设用地基准地价评估范围为市区全域（扣除城市建成区外）范围内集体建设用地，总面积约75.11平方公里。

2.土地定级

采用多因素综合评价法，按照商服用地、工业用地、住宅用地三大类用途进行综合定级，分别划分五个土地级别。

3.集体建设用地基准地价评估的内涵界定

具体内涵包括以下几个方面：

1.土地用途：分为商服用地、工业用地、住宅用地三大类。

2.权利状况：完整集体建设用地土地使用权，无他项权利限制。

3.使用年期：商服用地40年，工业用地50年，住宅用地70年。

4.开发程度：达到“三通一平”（通路、通电、通上水及土地平整）。

5.容积率：商服用地一级1.8，二级1.6，三级1.4，四级1.2，五级1.0。工业用地1.0。住宅用地一级2.0，二级1.8，三级1.6，四级1.4，五级1.2。

6.估价基准日：2020年6月30日。

4.集体建设用地基准地价评估

本次集体建设用地基准地价成果在定级成果的基础上，分别对商服用地、工业用地、住宅用地的级别基准地价进行了评估。其中，商服用地最高地面价2284元/平方米，最低583元/平方米；工业用地最高地面价446元/平方米，最低288元/平方米，住宅用地最高地面价1826元/平方米，最低539元/平方米。总体上湘潭市市区集体建设用地基准地价与市区城镇基准地价在空间上对接，价格上相互衔接，实现了价格平衡，符合湘潭市区客观实际。

5.宗地地价修正体系的编制

根据各不同区域的实际情况，分别建立商服用地、工业用地、住宅用地宗地地价修正体系。

（四）成果应用

1.强化市政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源合理配置。集体建设用地基准地价作为城乡地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段，有利于为政府制定集体建设用地管理措施提供依据，为国家加强城乡土地市场管理、实现土地资源合理配置创造条件。

2.引导构建城乡统一的建设用地市场，为集体经营性建设用地流转提供价值参考。政府制定集体建设用地基准地价，统筹考虑集体建设用地价格水平，能更好地指导和规范集体经营性建设用地入市流转，为集体商服用地和集体工业用地出让、出租提供参考基础。

3.为改革完善农村宅基地制度提供支持。中共中央办公厅和国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，该意见明确规定要改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。宅基地有偿退出制度的重点是自愿、有偿，必须是农民自愿退出，且集体经济组织或政府要给予一定的补偿。集体建设用地基准地价将为农村宅基地的有偿退出提供价格指导。

二、湘潭市城区国有建设用地标定地价

（一）制订背景

根据《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2019〕36号)和《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2020〕23号)要求，为加快完善以基准地价、标定地价为核心的公示地价体系，支撑城乡土地市场一体化建设，我市启动并完成了中心城区标定地价制定工作。

（二）标定地价的定义

标定地价:是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，在一定使用年期内，某一期日的土地使用权价格。

标定区域:是指土地级别或均质地域基础上划定的，土地条件、土地利用状况等特征基本相似、地价水平接近的空间闭合区域。

标准宗地:是指在标定区域内，土地条件、土地利用状况等特征具有代表性，且利用状况相对稳定，地价水平能够起示范和比较标准作用的宗地。标准宗地按照土地用途分类，至少应包括商服用地标准宗地、住宅用地标准宗地、工矿仓储用地标准宗地。

（三）成果主要内容

成果内容包括标定地价公示范围，标定区域的划分、确定，标准宗地的设立、标定地价的评估、标定地价修正体系。

1.标定地价公示范围

根据市场发育程度和政府管理需要，本次标定地价体系公示范围覆盖建成区、部分规划新城区和开发区。

2.标定区域的划分

根据湘潭市城市规划定位及功能分区情况、城区土地利用现状和市场发育情况，在已有的土地级别或均质地域的基础上，采用叠加法、专家评判法对标定区域进行划分，共划分99个标定区域。其中商服用地标定区域24个，住宅标定区域6个，商住混合标定区域52个，工矿仓储用地标定区域17个。

3.标准宗地的设立

根据《标定地价规程》规定中“一个标定区域有且仅有一个标准宗地”的原则，城区的标准宗地共设立了99宗地，其中:商服用地24宗、住宅用地6宗、商住混合用地52宗、工矿仓储用地17宗。

4.标准宗地地价评估

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），采用的地价评估方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价修正系数法等。本次评估标准宗地的地价内涵如下：

估价期日：2021年1月1日。

土地用途：分为商服用地、住宅用地、商住混合用地和工矿仓储用地。

容积率：商服用地、住宅用地、商住混合用地:按照标准宗地的实际容积率或规划容积率设定，已建成的宗地按实际容积率，未建成的宗地按规划容积率设定。工矿仓储用地:不考虑容积率。

土地使用年限:各类用地均设定为法定最高使用年期。

土地开发程度:宗地红线外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地红线内场地平整。

价格类型:本次标定地价只评估城镇国有出让建设用地，价格类型为市场特征平稳、正常情况、公开市场条件下的国有出让土地使用权价格，不考虑他项权利的限制。

地价表现形式:商服用地、住宅用地、商住混合用地采取地面地价和楼面地价形式表现，工矿仓储用地以地面地价形式表现。

5.标定地价修正体系

选择影响商服用地、住宅用地和工矿仓储用地地价的因素，完成标定地价修正体系的编制，为标定地价应用需求奠定基础。

（四）成果应用

标定地价作为公示地价的一种，可以应用于地价管理、财政核算、土地税收等方面。目前标定地价在地价管理上的应用主要体现在地价评估方面，丰富了地价评估方法，估价人员可以通过标定地价系数修正法，对宗地进行地价评估。